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地王一变身“央企制造”

潘石屹扭过身去,向坐在自己身后的一位年轻人伸了伸大拇指,说了一句:你真厉害;又过了不到半个小时,这位身着白色衬衫带着眼镜的年轻人,被近50名记者围追堵截,不得脱身。 这是6月30日北京土地储备中心拍卖大厅的一幕。在这里,对广渠路15号地颇为有意的
2009-07-07  作者:admins 来源:互联网

    潘石屹扭过身去,向坐在自己身后的一位年轻人伸了伸大拇指,说了一句:“你真厉害”;又过了不到半个小时,这位身着白色衬衫带着眼镜的年轻人,被近50名记者围追堵截,不得脱身。

  这是6月30日北京土地储备中心拍卖大厅的一幕。在这里,对广渠路15号地颇为有意的潘石屹败给了这名年轻人——他来自方兴地产,央企中化集团下属的房地产公司。而北京地王频出的短短一个月内,连同中国电子、远洋地产、保利地产等央企下属的房地产公司,一跃成为了“一掷千金”的主角,2009年的夏天,前后总计将有超过100亿元央企资金进入北京的土地市场,仅仅是土地市场。

  在“4万亿”的年代,一切既不是故事的开始,也不是结束。对于从来不缺钱的央企而言,土地为代表的资产市场从来没有像今天一样充满了难以抗拒的诱惑。

 

央企“不算账”

  当举牌竞价被推高到39亿元的时候,潘石屹决定放弃,不过他还是跟自己的总裁阎岩打了个赌,“你信不信,你再举一次牌,后面的肯定再加1000万元?”阎岩不信,举起10号竞价牌,不到5秒,在他身后的3号竞价牌便应声举起。

  3号竞价牌属于方兴地产,与鏖战到最后的保利地产一样,同样系出央企,他背后的中化集团,位列世界500强。在北京地产界,能够在最后战胜作风一向彪悍的保利地产的房企,几乎凤毛麟角。而这一场黄金地块的争夺,除去潘石屹,几乎始终是中信地产、保利地产、远洋地产、方兴地产等央企下属房地产开发企业的“作秀场”。

  潘石屹告诉记者,与频繁计算价格的SOHO(中国)、万科等参与竞拍的房地产不同,方兴地产始终没有在现场计算价格,“我没看见他算账,他们(方兴)就是不管多少钱都要拿到。”他说,而在此之前,同为央企下属房地产开发企业的远洋地产,也曾以“整数”的方式举牌竞价,动辄将上一轮竞价区间直接提高一个亿。

  远洋地产与方兴地产最大的相同之处在于,尽管预期地价将达到40亿元以上的新高,但两家企业都没有派出“一把手”或者“重要决策者”出现在竞拍现场,相比之下,万科董事丁长风、SOHO(中国)董事长、总裁均悉数到场,而万科仅仅举牌一次便告收场,央企的资金实力,本次拍卖显现无遗。

  “通常情况下,这种拍卖如果不是一把手到场,就是要对在现场举牌的代表进行财务额度的授权。”一家购买标书参加现场竞买的开发商财务总监告诉记者,“如果举牌的代表不算账也不请示,又在较高的价格上频繁举牌,唯一的解释就是授权的额度极大,比如方兴地产,凭我的判断,授权额度至少在50亿元。”她说。

  而她的老板给予她的额度只有35亿元左右,因此,在价格超过35亿元并且电话请示之后,便告退出。

 

继续演主角

  或许很快,40.6亿元的地王纪录又将被再次刷新,即将入市的亚运村地块规划建筑面积高达42万平方米,而位于国贸桥东北侧的NE-1a 地块也正静待入市,后者很可能再次刷新地价纪录,而这其中也肯定少不了央企下属房企的表演。

  “国贸东北角的那块地,地价至少80亿元。”日前,该地块一级开发商远洋地产的一位高管向记者表示,他甚至十分谨慎地表示,“能不能自己拿下来做,还很难说,因为盯着的人太多。”

  在这场即将在8月底展开的“夺地大战”中,远洋地产已经预订了一个“席位”,保利地产等央企的下属房企也有意参与。

  近日,远洋地产又顺利发行了高达26亿元的企业债,远洋地产方面对此的解释是为了调整公司目前的债务结构,并推动未来业务发展。再加上15号地的“夺地之争”远洋地产又最终未果,留存的大量现金必然在国贸东北角地块上要大有作为一番。

  目前,远洋地产正在调整各项目之前的资金结构,为该项目做足资金储备工作,并已在进行相关人才方面的积累。

  “今年以来,信贷十分宽松,而银行放贷往往向大型企业倾斜,因此不少央企手中聚集了大量的财务资源。在制造业盈利能力尚未走出低谷的背景下,这些资金流入房地产开发领域的可能性很大。”中粮内部一位研究人员坦言。

  天鸿地产一位高管指出,“在北京,拥有百亿元以上资金的开发企业十分普遍。现在,即使一线开发商也不能保证能拿到看中的土地。很多地块,都是被那些并不知名的企业拿下,而这些企业的背景都很深。”近期频繁活跃于北京土地市场的中国电子便是一例。

  按照惯例,土地竞拍一般由母公司设立项目公司或以子公司的名义去执行。竞得奥运村乡地块的成都中泽置业,便是中国电子产业开发公司下属子公司,而后者则是中国电子信息产业集团全资公司。资料显示,中国电子信息产业集团是国有独资特大型企业,拥有61家二级公司,13家控股上市公司。

  想要在土地市场上打败央企,显而易见是很艰难的。

 

资金从哪来

  这已经不是央企第一次成为“飙价”的主角了。自此向前推衍一个月,中国电子、远洋地产都早已在2009年的北京土地市场上声名在外,保利地产更是以自己在土地市场上的彪悍推进,使自己的股价节节攀高。

  这一切的背后,实际只有一个问题——钱从哪里来?

  记者了解到,在广渠路15号地拍卖现场,多家企业均拥有巨额的银行授信,其中SOHO( 中国)200亿元、中信地产280亿元、方兴地产200亿元、远洋地产200亿元等。不过潘石屹告诉记者,按照央行规定,银行授信不能用于购置土地,因此,原则上土地竞买者使用的都是“自有资金”。

  不过,一位在参与现场竞价的国有房企的财务总监告诉记者,这个“自有资金”的“来源”实际上有很多渠道可以运作。其中最为主要的一条途径,便是母公司或是集团得到的银行授信。由于母公司或者集团的主业并非房地产,因此,可以通过一些技术手段,在账面上显示为向子公司注资的方式,向子公司提供现金。

  在此之前,国务院发展研究中心的一份报告显示,约有20%的新增信贷以及投资未能进入实体经济,而主要流向了资产市场进行投资。

  “我也和一些同业的人士沟通过,因为经济形势还没有彻底好转,很多工厂因为没有需求而停工,或者是本身就已经过剩,但银行又有信贷任务,贷给央企是最保险的,而央企拿了这些信贷资金没有更好的投向,不少人认为,房地产是个短期看来相对较好的投向。”前述国资房企的财务总监告诉记者。

  至于其间具体的技术操作,他告诉记者,通过使用票据、集团与子公司进行“业务交易”等方式都可以实现,只是“技术难度大小”的问题,这似乎足以解释为什么一夜之间,土地市场中的资金如此泛滥的原因所在。

  不过,对于资金来源问题,面对记者的提问,方兴地产有关负责人并未明确回答,他只是表示,对于北京的房地产市场拥有足够的信心,并且会力争把这个项目做成一个精品。不过,这显然不是答案中最为主要的部分。

  记者了解到,在40.6亿元天价拿下广渠路15号地之前,方兴地产已经将位于上海的上海港7栋写字楼整体出售套现,总计套现额度超过50亿元,目前已经基本到账,这种说法是,实际上这接近50亿元的现金,便是本次购买15号地块的主要资金来源。

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